Céder les titres d’une société à prépondérance immobilière à Meyzieu : attention aux nouvelles formalités !
Publié le :
09/09/2026
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Depuis le 27 juin 2026, les cessions de parts sociales ou d'actions de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises à un nouveau formalisme. La loi du 25 juin 2026 a instauré des règles plus strictes destinées à renforcer la sécurité juridique des opérations et à lutter contre le blanchiment de capitaux.
Pour les dirigeants, investisseurs et associés de SCI ou de sociétés détenant principalement de l'immobilier, cette réforme mérite une attention particulière. Une cession réalisée sans respecter les nouvelles exigences peut désormais être annulée.
Quelles cessions sont concernées par les nouvelles règles ?
Le nouveau dispositif vise les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.
Définition : qu'est-ce qu'une société à prépondérance immobilière ?
Il s'agit d'une société dont l'actif est constitué majoritairement d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, directement ou indirectement (voir 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts).
Sont notamment concernées :
- les SCI ;
- certaines sociétés civiles ;
- certaines sociétés commerciales non cotées détenant principalement de l'immobilier.
La qualification doit être appréciée au regard de la composition de l'actif social, y compris au cours de l'année précédant la cession.
Point de vigilance : avant toute vente de parts ou d'actions, il est essentiel de vérifier si la société entre dans cette catégorie. Une erreur d'analyse peut entraîner l'application d'un régime juridique inadapté.
À Meyzieu, comme dans l'ensemble de la métropole lyonnaise, les montages patrimoniaux associant immobilier et sociétés civiles sont fréquents. Une étude préalable de la situation de la société, accompagnée de votre notaire, est donc indispensable.
Quel acte faut-il désormais signer pour céder les titres ?
La principale nouveauté réside dans l'obligation de recourir à un acte qualifié.
Depuis le 27 juin 2026, la cession doit être constatée par :
- un acte authentique reçu par un notaire ;
- un acte contresigné par avocat ;
- ou un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable lorsqu'il est légalement habilité à intervenir.
À défaut, la cession encourt la nullité.
Définition : qu'est-ce qu'un acte authentique ?
L'acte authentique établi par un notaire offre le plus haut niveau de sécurité juridique. Sa date est incontestable (date certaine), son contenu fait foi jusqu'à une procédure particulière appelée "inscription de faux" (force probante) et il possède la même force qu'un jugement pour son exécution (force exécutoire).
Quelles sont les conséquences en matière fiscale et de lutte contre le blanchiment ?
La réforme ne modifie pas les droits d'enregistrement applicables.
Les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière restent soumises à un droit d'enregistrement de 5 %, calculé sur le prix de cession ou sur la valeur réelle des titres si celle-ci est supérieure.
En revanche, l'administration fiscale exige désormais la présentation d'un acte conforme pour procéder à l'enregistrement.
Concrètement, l'absence d'acte régulier produit une double conséquence :
- la cession peut être annulée ;
- l'enregistrement fiscal peut être refusé.
Par ailleurs, le professionnel intervenant dans l'opération doit respecter les obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
Les parties doivent être en mesure de justifier :
- leur identité ;
- l'origine des fonds ;
- l'identité des bénéficiaires effectifs ;
- la cohérence économique de l'opération.
Ces vérifications sont désormais au cœur du processus de cession.
Pourquoi faire appel à un notaire à Meyzieu ?
L'intervention d'un notaire permet de sécuriser l'ensemble de l'opération.
Il vérifie notamment :
- la qualification de société à prépondérance immobilière ;
- les clauses d'agrément prévues par les statuts ;
- la propriété des titres ;
- les pouvoirs des signataires ;
- les formalités fiscales obligatoires.
Dans le cadre d'un projet de transmission ou de réorganisation patrimoniale à Meyzieu, Décines-Charpieu, Jonage ou dans l'ensemble de l'Est lyonnais, cet accompagnement permet de prévenir les risques de contestation ultérieure.
Mini-FAQ
Une SCI est-elle automatiquement concernée par cette réforme ?
Oui, mais il convient de toujours vérifier la composition exacte de son patrimoine et les critères légaux de prépondérance immobilière.
Peut-on encore signer un simple acte sous seing privé entre associés pour céder des titres d’une société à prépondérance immobilière ?
Non. Lorsque la société entre dans le champ du nouvel article 1865-1 du Code civil, un acte qualifié est obligatoire.
Que risque-t-on en cas de non-respect des nouvelles formalités ?
La cession peut être annulée et l'administration fiscale peut refuser son enregistrement.
Le recours à un notaire est-il obligatoire ?
Non, la loi admet également l'acte contresigné par avocat ou, dans certains cas limités, l'acte rédigé par un expert-comptable. Toutefois, l'acte authentique offre un niveau de sécurité juridique particulièrement élevé.
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