Violation du cahier des charges d’un lotissement et action en démolition : la nécessité d’un juste équilibre estime la Cour de cassation
Publié le :
27/09/2022
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À l’occasion d’une récente décision de la Cour de cassation, l’équipe GAGNAIRE ASSOCIÉS NOTAIRES revient sur la faculté pour le juge d’apprécier l’opportunité d’une sanction.
Le cahier des charges de lotissement est un contrat de droit privé, sa rédaction est facultative, mais son rôle consiste à régir les rapports entre le lotisseur et les acquéreurs des lots, ainsi qu’entre colotis. Chaque propriétaire de lot doit avoir accès aux cahiers des charges pour consulter les droits et les obligations personnelles dont il dispose, mais aussi toutes les stipulations qu’il contient. Le respect des dispositions vise le maintient d’une harmonie au sein du lotissement, ainsi toute action projetée susceptible de modifier la structure du lotissement comme des travaux, aménagements ou un projet de construction, doit y être conforme.
Lorsqu’un irrespect est constaté, un propriétaire victime peut demander une exécution en nature voire, une indemnisation sur le fondement de l’article 1143 du Code civil avant la réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016 : « Néanmoins, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s’il y a lieu ».
En conséquence, le propriétaire d’un lot a le droit de demander que ce qui a été fait en méconnaissance des engagements du cahier des charges soit détruit. Dès lors que la réalité du manquement aux clauses est établie, indépendamment de l’existence ou de l’importance du dommage, il est donc admis qu’aucune impossibilité d’exécution de la démolition ne puisse exister.
La jurisprudence de la Haute juridiction a consacré cette solution pendant de nombreuses années, ainsi beaucoup d’action en démolition ont pu aboutir quasi automatiquement. Désormais, le prononcé de cette sanction n’a plus vocation à être systématique.
Dans un arrêt 13 juillet dernier, les propriétaires d’un lot assistent à la construction par une société civile immobilière (SCI) d’un ensemble de sept habitations dans le lotissement, en lieu et place de l’ancienne villa avoisinante. Les propriétaires estiment subir un préjudice, car les constructions ne respectent pas le cahier des charges, en particulier la stipulation concernant l’exigence d’implantation des constructions sur une surface carrée de trente mètres par trente mètres. L’architecte et la SCI font l’objet d’une action en démolition pour l’ouvrage litigieux, en plus l’obtention de dommages et intérêts.
La Cour d’appel refuse d’ordonner la démolition des lots, même après avoir constaté le manquement contractuel présenté par les demandeurs. En effet, le raisonnement du juge se fonde sur sa liberté d’appréciation. Dans le but de réparer l’intégralité du dommage, le juge s’interroge sur le caractère adapté de la démolition au préjudice des victimes, ou bien sur le caractère suffisant d’une indemnisation. La juridiction conclut à l’impossibilité de pratiquer la démolition qui présente un caractère disproportionné puisque les sept logements construits sont déjà occupés.
Les plaignants forment un pourvoi en cassation, sur le fondement d’une atteinte à la plénitude de leur droit de propriété, et peur eux l’unique solution pour y remédier n’est autre que la démolition. Cette sanction n’est pas disproportionnée, car elle se réalise de plein droit dès lors que la construction est reconnue comme étant illicite. Leur argumentation se justifie par l’article 1143 du Code civil précité, dès lors qu’un manquement contractuel est constaté il est possible de détruire la chose mal exécutée sans avoir besoin de prouver l’existence d’un préjudice.
En réponse, la Cour de cassation rejette la demande des requérants, et confirme la solution d’appel au visa de l’article 1147 du Code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».
La Cour valide la recherche du juste équilibre dans la solution, notamment l’appréciation de l’opportunité de la sanction. Cette méthode prend en compte d’une part, l’utilité pour les victimes, outre l’intérêt personnel d’aboutir à une démolition, et d’autre part, le coût des travaux, plus la gêne occasionnée pour les nouveaux habitants.
En conclusion, l’allocation de dommage et intérêts pour les victimes du manquement contractuel constitue une sanction adéquate, alors que la démolition apparaît comme manifestement disproportionnée.
De plus, elle revoit la sanction à l’égard de l’architecte, sa responsabilité est limitée aux paiements de dommage et intérêts à la SCI en raison des manquements contractuels.
Référence de l’arrêt : Cass. civ. 3ème, 13 juillet 2022, n° 21-16.407
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