Le droit de préemption : quand la mairie a son mot à dire sur une vente immobilière
Publié le :
14/11/2024
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2024
Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un bien immobilier, il peut être surpris d'apprendre que la mairie a la possibilité de s'interposer dans la transaction : il s’agit du droit de préemption urbain.
L’équipe GAGNAIRE ASSOCIÉS NOTAIRES revient en détail sur le droit de préemption urbain et sa procédure.
À quoi correspond le droit de préemption urbain de la mairie ?
Le droit de préemption urbain, encadré par l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme, impose au propriétaire d’un bien situé dans une zone de préemption, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un local commercial, d’un immeuble, d’un terrain, ou même d’un appartement dans certains cas*; de proposer en priorité la vente à la mairie avant de pouvoir conclure la transaction avec un autre acquéreur.
Ces zones de préemption, définies par la mairie, visent à permettre la réalisation d’opérations d’aménagement urbain d’intérêt général, telles que la création d’équipements collectifs, la construction de logements sociaux ou la lutte contre l’insalubrité. L’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme prévoit une liste d’opérations d’aménagement urbain d’intérêt général.
Pour que les habitants en soient informés, la délibération adoptée qui a institué ces zones doit être affichée en mairie pendant deux mois et publiée dans les journaux locaux.
Les démarches et les conséquences pour le vendeur
La procédure de mise en œuvre du droit de préemption urbain commence par la vérification, par le notaire, de l’existence de ce droit pour le bien en question. Si le bien se situe dans une zone de préemption, le notaire informe le vendeur de cette contrainte.
Il doit ensuite remplir une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et l’envoyer à la mairie, conformément à l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme. Dès sa réception, la mairie dispose de plusieurs options, encadrées par l’article L. 211-5 du Code de l’urbanisme.
Elle peut décider d’acheter le bien, soit sans réserve, auquel cas elle a quatre mois pour régler le paiement, période durant laquelle le propriétaire conserve la jouissance du bien (L 213-15 du Code de l’urbanisme), soit avec réserves, pour renégocier le prix. Dans ce cas, la mairie a deux mois pour proposer un nouveau prix et le propriétaire deux mois pour accepter ou refuser. En cas de désaccord, le litige peut être porté devant le tribunal compétent.
Si la mairie procède à l'achat, elle doit préciser l’usage prévu pour le bien, qui doit impérativement répondre à un objectif d’intérêt général. Si la mairie ne respecte pas ses engagements, l’ancien propriétaire ou l’acheteur initialement prévu peut exercer un droit de rétrocession (article L 213-11 du Code de l’urbanisme), leur permettant de racheter le bien préempté par la mairie.
La mairie peut choisir de préempter tout ou partie du bien, mais dans ce cas, le prix doit être ajusté en fonction de la valeur de la partie non préemptée, ce qui peut rendre celle-ci plus difficile à vendre ultérieurement.
Enfin, la mairie peut renoncer à l’achat dans un délai de deux mois suivant la réception de la DIA. Si elle ne répond pas dans ce délai, la renonciation est considérée comme définitive, permettant au propriétaire de procéder librement à la vente.
*dans le cas d’un appartement ayant une date d’achèvement de plus de 4 ans, mais dont le règlement de copropriété a été publié il y a moins de dix ans à la date de la vente
Les notaires de l’équipe GAGNAIRE ASSOCIÉS NOTAIRES, notaires à MEYZIEU et à SAINT-PRIEST vous accompagnent dans toutes vos démarches liées à la vente d’un bien immobilier dans le cadre d’un droit de préemption, et sécurise vos opérations immobilières.
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