Location de courte durée : rappel sur l'importance du changement d'usage
Publié le :
07/08/2024
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Lorsqu’un propriétaire souhaite changer l’usage des locaux destinés à l’habitation, il doit obtenir une autorisation préalable. Si un local meublé à usage d’habitation est mis en location, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, il s’agit d’un changement d’usage.
Cette situation juridique est notamment régie par les articles L 631-7 et L 651-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Dans un arrêt du 13 juin 2024, la Cour de cassation a précisé, à propos de l’application de ses dispositions, qu’un local affecté à un usage d’habitation ne perd pas cette qualité dès lors qu’il est réuni avec un autre local, quel que soit son usage.
L’équipe GAGNAIRE ASSOCIÉS NOTAIRES se penche ce mois-ci sur la portée d’une telle décision.
Dans l’affaire étudiée, un propriétaire d’un local, issu de la réunion de lots de copropriété, loue ce dernier, manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. La Ville de Paris l’assigne en sollicitant une injonction de retour à l’habitation des locaux et le paiement d’une amende civile.
La Cour d'appel rejette ses demandes au motif que si le premier lot était à usage d’habitation, ce n’est pas le cas du second lot. Dès lors, le logement issu de la réunion de ces derniers ne peut pas être considéré comme affecté, dans son entier, à l’usage d’habitation. Aucune infraction aux dispositions sur le changement d’usage n’est alors caractérisée.
Or, selon la Ville de Paris, dans certaines communes, l’autorisation préalable au changement d’usage des locaux destinés à l'habitation est nécessaire. Le fait que le local soit réuni avec un autre local ne dispense en aucun cas le propriétaire de cette autorisation.
La Cour de cassation rejoint la position de la Ville de Paris et rappelle, qu’en vertu des articles L 631-7 et L 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, qu’un local à usage d’habitation est réputé comme tel dès lors qu’il a été affecté à un tel usage au 1er janvier 1970 (date de référence). La location saisonnière d’un logement à usage d’habitation constitue un changement d’usage nécessitant une autorisation préalable.
Toute personne qui ne sollicite pas une telle obligation est alors passible d’une amende civile de 50 000€ maximum par local.
Surtout, elle juge qu’un local affecté à un tel usage « ne perd pas cette qualité dès lors qu’il est réuni avec un autre local, quel que soit son usage ».
Dès lors qu’il résultait des constatations de la Cour d'appel que le local, faisant l’objet de location de courtes durées, était, en partie, composé d’un local affecté à l’usage d’habitation à la date de référence, il fallait, pour cette partie au minimum, obtenir l’autorisation de changement d’usage.
La Cour de cassation s’oppose alors à l’application de la théorie de l’accessoire et du principal de la Cour d'appel. En effet, le logement à usage d’habitation étant quatre fois plus petit que l’autre, les juges du fond ont estimé que l’usage du grand local venait absorber le tout. Ce n’est pas la logique retenue par la Haute juridiction qui pose une règle stricte, permettant d’éviter la fraude à la location saisonnière.
Les notaires de l’équipe GAGNAIRE ASSOCIÉS NOTAIRES, notaires à MEYZIEU et à SAINT-PRIEST vous accompagnent dans toutes vos démarches liées au changement d’usage de locaux dans le cadre de la location de courte durée.
Référence de l’arrêt : Cass, civ 3ème du 13 juin 2024, n°23-11.053
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