Les avant-contrats en matière de vente immobilière
Publié le :
08/07/2020
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La vente d’un bien immobilier (hors immeuble en cours de construction), suppose la conclusion d’un avant-contrat, permettant aux parties de définir les modalités principales de l’opération tout en vérifiant sa faisabilité, notamment en matière de financement.
Les avants contrats en immobilier supposent que le futur acquéreur ait reçu un certain nombre d’informations relatives notamment, au titre de propriété, à l’état civil du vendeur, à la description du bien et de ses accessoires, au prix et modalités de paiement, aux éventuels certificats de conformité (amiante, performance énergétique…), etc… avant la signature.
Trois avant-contrats se distinguent en matière de vente immobilière, l’équipe GAGNAIRE ASSOCIÉS NOTAIRES revient sur leurs caractéristiques.
La promesse unilatérale de vente
Avec la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage immédiatement envers l’acheteur à lui vendre son bien dans les conditions déterminées.Seul le vendeur s’engage, notamment sur le fait de ne pas vendre le bien à un tiers, il ne peut par ailleurs pas se rétracter, et un délai est fixé entre les parties à l’expiration duquel l’acheteur se prononce sur sa volonté ou non d’acquérir le bien.
Etant noté qu’une indemnité d’immobilisation (en pourcentage du prix de vente) peut être versée à la signature et perdue par l’acheteur lorsqu’il annule la vente, hors délai de rétractation, s’il n’a pas de motif légal ou conventionnel.
Si l’acheteur acquiert le bien, l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix de vente et les parties formalisent leur accord sous la forme d’un acte sous-seing privé ou d’un acte authentique, étant précisé que ce dernier est obligatoire en cas de durée de validité de la promesse, supérieure à dix-huit mois.
Le compromis de vente
Aussi appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis engage vendeurs et futurs acquéreurs sur un projet de vente immobilière. L’un s’engage à vendre tandis que l’autre s’engage à acheter.De même que pour la promesse unilatérale, les parties s’accordent sur les conditions de réalisation de la vente et notamment les conditions suspensives qui, comme leur nom l’indique, suspendent l’obligation jusqu’à ce que soit réalisé un évènement (classiquement : l’obtention d’un prêt).
Sauf non-réalisation d’une condition suspensive, qui n’est pas du fait volontaire de l’une des parties, ou préemption de l’administration, il n’est pas possible passé le délai de rétractation de dix jours, de se désister du compromis.
Lors de la signature, l’acheteur verse un dépôt de garantie au maximum égal à 10% du prix de vente qui sera retenu au bénéfice du vendeur en cas de rétractation non justifiée. A l’inverse le vendeur qui se désiste s’expose au versement d’une indemnité prévue par une clause pénale insérée au compromis, à défaut à des poursuites devant le Tribunal judiciaire.
Le pacte de préférence
Le pacte de préférence prend la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique par lequel une personne s’oblige, si elle décide de vendre son bien, à le proposer en priorité à une personne déterminée en priorité.Cet acte doit obligatoirement contenir le prix du pacte de vente (même s’il peut être consenti à titre gratuit), sa durée et la désignation de l’immeuble.
En cas de non-respect, le propriétaire pourra être contraint de verser des dommages et intérêts, et la vente peut être annulée si le tiers qui a acquis le bien avait connaissance de l’existence d’un tel pacte.
Les formalités relatives à la vente d’un bien immobilier répondent à de nombreuses spécificités, liées d’une part aux parties et d’autre part à la typologie du bien (notamment s’il est en copropriété), la présence d’un professionnel du droit de l’immobilier est donc fondamentale lors de la signature d’un avant-contrat.
L’équipe GAGNAIRE ASSOCIÉS NOTAIRES
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