Location de locaux commerciaux en toute sécurité avec des notaires expérimentés

1/ Pour le propriétaire bailleur

Le bail notarié permet de prévenir les risques d'impayés et fait bénéficier au propriétaire d'une procédure accélérée pour le recouvrement de ses loyers. L'acte notarié a date certaine, force probante et force exécutoire. Il a la même force qu'une décision de justice en dernier ressort puisque votre notaire vous délivre un titre exécutoire, contrairement à un bail sous signature privée. Par suite, en cas d'impayé, le bailleur peut faire intervenir rapidement un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) et obtenir la résiliation du bail, sans attendre le résultat d'une longue procédure judiciaire hasardeuse. L'intervention d'un notaire confère au bailleur une sécurité juridique supplémentaire.

S'agissant des clauses importantes du bail, nous retiendrons que le bailleur peut prévoir que l'impôt foncier sera à la charge du locataire commercial. Egalement, il pourra définir si le locataire a le droit ou non de fixer son habitation dans le local commercial. Il pourra obtenir un dépôt de garantie, fixer la durée du bail, la date d'effet du bail et encadrer la destination du bail , c'est-à-dire usage auquel le locataire destine les locaux.

Les compétences du notaire sont nombreuses : évaluation de la valeur locative, rédaction du contrat de bail sur-mesure, ou encore réalisation d'un état des lieux. Le notaire semble être un couteau suisse qui dispose d'une palette de services élargie, dont les avantages de son intervention se mesurent souvent lors de l'inexécution du contrat.

2/ Pour le locataire (preneur à bail commercial)

Pour un commerçant, il est nécessaire de valoriser son fonds de commerce. Le bail commercial est un élément du fonds de commerce qu'il est possible de vendre. Ainsi, il est indispensable pour le commerçant de vérifier la qualité de la rédaction du bail commercial.

Le notaire assure au commerçant la bonne compréhension du contrat de bail commercial qu'il signe. Il explique l'ensemble des règles qui protègent l'activité commerciale (droit au renouvellement du bail commercial, indexation du loyer, modalités de révision du loyer, cessibilité du droit au bail, destination du bail commercial, travaux et aménagements possibles, modalités pour donner congé, état des lieux, répartition des charges ...). Face à la complexité législative, il est déconseillé de signer un bail commercial sans le faire relire. Chaque clause est importante et permet de définir le cadre de l'activité commerciale. La pratique professionnelle du notaire garantit au preneur une activité paisible dans le local qu'il loue, sans passer ses soirées à lire le Code de commerce. Un bail bien rédigé, c'est avant tout un bail sur-mesure !

3/ Quel est le rôle du notaire sans la rédaction du bail commercial notarié ?

Conseils juridiques et assistance d’un notaire ou d’un collaborateur spécialisé tout au long de votre dossier
Vérification de l’application du statut des baux commerciaux ou du statut du bail professionnel
Collecte des informations / pièces nécessaires à la rédaction du bail
Contrôle de l’absence d’obstacles à la conclusion du bail
Vérification des servitudes et de l’urbanisme
Détermination de la destination du bail et de la désignation des locaux
Vérification des diagnostics techniques immobiliers à réaliser : ERP, DPE, amiante, etc…
Vérification des conditions financières du bail : montant et modalités de révision du loyer, montant des charges, versement éventuel d’un pas-de-porte, prise en charge de la taxe foncière
Etude particulière des clauses spécifiques du bail (réparations, prise en charge des travaux, mise aux normes des locaux, charges locatives, cession du droit au bail, sous-location),
Mise place de garantie de paiement de loyer (dépôt de garantie, caution personnelle du dirigeant…)
Rédaction du bail authentique et signature
Publication du bail au fichier immobilier (si le bail est d’une durée supérieure à 12 ans)
Copie par email du bail le jour de la signature
Envoi par voie postale de la copie authentique et de la copie exécutoire

4/ Le coût de cette prestation : rédaction d’un bail commercial ou professionnel

1. Audit préalable avec un notaire ou juriste du pôle « entreprises-sociétés »

Cet audit préalable intervient en présentiel, par téléphone ou encore en visioconférence sans frais de notaire : Offert

2. Honoraires de la SAS GAGNAIRE ASSOCIES NOTAIRES

A partir de 1.500 € HT. Les honoraires peuvent être à la charge du bailleur ou du locataire, ou répartis entre eux. Attention, il existe des baux commerciaux dont la complexité implique des journées complètes de travail. Ainsi, nous devons ajuster notre rémunération en fonction de la complexité de votre dossier. Nous vous conseillons donc de prendre contact avec notre étude, afin de faire établir un devis.

3. Débours : diagnostics immobiliers, extrait Kbis, état hypothécaire…

Nous noterons, pour mémoire, qu'il est recommandé, voire nécessaire, pour la signature d'un bail commercial de faire un grand nombre de vérifications. Le notaire sollicite directement ou par l'intermédiaire du client, un certain nombre de documents qui lui permettrons de vérifier avec précision que la sécurité juridique de l'opération est totale. Le notaire va tout mettre en œuvre pour s'assurer de la qualité des parties et éviter la production de faux documents. La récupération de ces documents implique que le notaire avance des débours, c'est à dire qu'il débourse une somme d'argent pour réaliser ses vérifications. Le client devra rembourser à l'office notarial, les débours occasionnés par les recherches du notaire.A titre d'exemple, le notaire peut vérifier que le locataire n'est pas en faillite, ou que la société locataire existe. Ainsi, le notaire va demander un extrait Kbis et un certificat de non faillite auprès du Greffe du Tribunal de commerce compétent. Le client remboursera au notaire les dépenses occasionnées par ces vérifications.

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5/ Les prestations connexes ou complémentaires : état des lieux, demande de renouvellement de bail…

L'intervention du notaire ne se limite pas à la rédaction et à la signature du bail commercial.

1. Relecture de contrat

Les notaires rédigent des contrats mais interviennent également pour relire et suggérer des modifications dans les projets de baux commerciaux de nos confrères ou d'avocats, qu'il s'agisse de baux authentiques ou d'actes établis sous signature privée. Ainsi, nos clients s'assurent qu'aucune obligation ne leur échappe et qu'ils comprennent l'ensemble des dispositions contractuelles de la convention que l'autre partie propose. Notre client peut ainsi décider de signer, ou non, en connaissance de cause, un contrat qui va l'engager pour des années.

2. Réalisation d'un état des lieux

L'étude GAGNAIRE ASSOCIES NOTAIRES peut également réaliser un état des lieux avant la mise en locations de vos locaux. Nous travaillons parfois en partenariat avec les commissaires de justice pour réaliser cette mission. Cette prestation est particulièrement importante, surtout lorsque le local bénéficie d'aménagements importants ou même d'un logement. A défaut de preuve suffisante, il sera impossible de réclamer une quelconque indemnité à l'expiration du bail si le preneur a détérioré les lieux loués.

6/ Les points de contrôle du notaire

Les notaires de l'étude GAGNAIRE ASSOCIES NOTAIRES assurent la sécurité juridique de votre contrat à travers différents contrôles juridiques, fiscaux, urbanistiques. Les principaux points de contrôle sont les suivants :

État civil, capacité et pouvoir des parties ;
Droit de propriété du bailleur ;
Activité envisagée par le locataire.

Capacité – pouvoirs. Selon le droit commun, il sera demandé aux parties à l'acte les justifications habituelles concernant leur identité et, pour les personnes physiques, leur statut matrimonial. Il leur sera demandé également de justifier de leur capacité, de leurs pouvoirs, et de produire, le cas échéant, les autorisations ou habilitations requises.

Si une personne morale intervient, nous vérifierons que son représentant dispose en vertu de la loi, des statuts ou d'une délibération spéciale, des pouvoirs requis pour passer l'acte. Des vérifications seront opérées, si nécessaire, au répertoire civil ou au Registre du commerce et des sociétés, ainsi qu'au BODACC, pour s'assurer que l'une ou l'autre des parties n'a pas été précédemment, ou n'est pas encore sous le coup d'une procédure collective.

Activité envisagée par le locataire. Plusieurs types de documents peuvent être nécessaires, en considération de l'activité envisagée par le locataire :

autorisation prévue par l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, s'il y a "changement d'usage" ;
autorisation de l'assemblée des copropriétaires s'il y a atteinte à la destination de l'immeuble ou si des travaux affectant les parties communes sont nécessaires;
autorisation des colotis, etc..
exercice d'une activité polluante ou génératrice de déchets.

7/ Les documents à vérifier par le notaire, concernant l'immeuble

Liste indicative. – À titre indicatif, et sans que cette énumération soit exhaustive, le rédacteur du bail devra se faire remettre :

le titre de propriété du bailleur ;
le cahier des charges si l'immeuble loué est situé dans un lotissement ; le règlement de copropriété, avec ses modificatifs éventuels, s'il est soumis à la loi du 10 juillet 1965 ; le cahier des charges de la division en volumes ;
le carnet d'entretien ou dossier de diagnostics techniques de l'immeuble, s'il s'agit d'un immeuble en copropriété ;
les diagnostics immobiliers auxquels il a été procédé ;
le ou les rapports de la commission de sécurité ;
le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage s'il en existe, etc.

Renseignements hypothécaires. Bien que ce ne soit pas un usage établi, il paraît indispensable de vérifier au fichier immobilier qu'il n'y a pas d'obstacle à la conclusion du bail , provenant de formalités antérieurement publiées : action en résolution, en rescision, en réduction ou en nullité, commandement de saisie immobilière, servitudes, etc.

La consultation du fichier permettra également de s'assurer que le bailleur est bien propriétaire de l'immeuble.

En outre, l'obtention de renseignements hypothécaires permettra de révéler l'existence de sujétions ou charges particulières grevant l'immeuble, et que le locataire a le plus grand intérêt à connaître avant la conclusion du bail , par exemple :

le fait que l'immeuble fait l'objet d'une procédure d'expropriation ;
le fait que l'immeuble est grevé de servitudes ;
le fait que l'immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité (CCH, art. L. 511-12, al. 3).

Attention : Lorsqu'une hypothèque a été consentie sur l'immeuble, il y a lieu de s'assurer, en se reportant au titre constitutif, que la conclusion d'un bail commercial qui est susceptible de diminuer la valeur du gage est autorisée.

Renseignements d'urbanisme. – Il se peut que les règles posées par le plan local d'urbanisme s'opposent à l'exercice d'activités (commerciales, artisanales ou professionnelles) dans la zone où est situé l'immeuble loué, ce qu'il faut vérifier.

Par ailleurs, si le bail prévoit que des travaux peuvent être effectués avec l'autorisation du bailleur, ou si des travaux sont d'ores et déjà envisagés par le locataire et autorisés par le bailleur, il importe de s'assurer qu'il n'y a pas d'obstacle à leur réalisation provenant des dispositions d'urbanisme ou de servitudes d'utilité publique.

Il est donc logique de requérir les renseignements d'urbanisme concernant l'immeuble loué.

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